“İpoteka ilə yüklü edilmiş mənzilin alqı-satqısı daşınmaz əmlak bazarında kifayət qədər aktual məsələdir. Burada əsas sual yalnız mənzilin qiyməti və ya satıcının kredit borcunun nə qədər olması deyil. Əsas məsələ əməliyyatın hansı hüquqi mexanizmlə həyata keçirilməsi, bankın hüquqlarının necə tənzimlənməsi və alıcının ödədiyi vəsaitin hansı təminatlar altında qorunmasıdır”.
Gununsesi.info-ya danışan əmlak məsələləri üzrə ekspert Fərid Cəfərli mövzunu belə şərh edib:
“İlk növbədə qeyd etmək lazımdır ki, bank krediti olan mənzilin satılması özlüyündə qanunsuz əməliyyat deyil. Azərbaycan qanunvericiliyi müəyyən şərtlər daxilində ipoteka predmetinin özgəninkiləşdirilməsinə imkan verir. Lakin belə əmlakın satışı adi mənzilin alqı-satqısı ilə eyni qaydada qiymətləndirilə bilməz. Çünki bu münasibətdə satıcı və alıcı ilə yanaşı, əmlak üzərində təminat hüququ olan bankın da qanuni maraqları mövcuddur.
Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 274.1-ci maddəsində təsbit olunan prinsipə görə, ipoteka ilə yüklü edilmiş əmlakın mülkiyyətçisinin dəyişməsi ipoteka hüququnu öz-özünə aradan qaldırmır. Başqa sözlə, mənzilin alıcıya satılması həmin mənzil üzərində mövcud ipoteka hüququnun avtomatik olaraq ləğv edilməsi demək deyil. Bu isə o deməkdir ki, alıcı yalnız mənzilin faktiki vəziyyətini deyil, onun hüquqi statusunu da dəqiq bilməlidir.Xüsusilə vacib məqam budur ki, bankın kredit borcunun qalığı ilə mənzilin satış qiyməti arasında fərq varsa, həmin fərqin kimə, hansı vaxtda və hansı qaydada ödəniləcəyi əvvəlcədən müəyyən edilməlidir. Məsələn, mənzilin satış qiyməti 200 min manat, bank qarşısında qalan borc isə 120 min manatdırsa, borcun bağlanması üçün 120 min manatın banka yönəldilməsi, qalan 80 min manatın isə satıcıya ödənilməsi mexanizmi sənədlərlə dəqiq tənzimlənməlidir. Bu, yalnız nümunədir; real əməliyyatda məbləğlər və ödəniş ardıcıllığı bankın hesablamasına və tərəflərin hüquqi razılaşmasına uyğun müəyyən edilir”.
O qeyd edib ki, ən riskli yanaşmalardan biri alıcının mənzilin ümumi dəyərini əvvəlcədən satıcıya ödəməsi, bundan sonra satıcının həmin vəsaitlə kredit borcunu bağlayacağını və ipotekanı ləğv etdirəcəyini vəd etməsidir:
“Belə vəziyyətdə alıcı vəsaiti artıq ödəyir, lakin ipotekanın nə vaxt və hansı şərtlərlə ləğv olunacağına tam nəzarət edə bilmir. Buna görə də ödənişlər mümkün qədər bankın iştirakı ilə, sənədləşdirilmiş və izlənilə bilən mexanizm əsasında aparılmalıdır.Bank krediti olan mənzilin satışı zamanı satıcı üçün əsas risklərdən biri satışdan əldə olunan vəsaitin kredit borcunu tam bağlamağa kifayət etməməsidir. Bu halda qalan borcun necə ödəniləcəyi ayrıca razılaşdırılmalıdır. Digər risk isə alıcı ilə razılaşmanın əldə edilməsinə baxmayaraq, bankın tələb etdiyi prosedurların tamamlanmaması və nəticədə əməliyyatın gecikməsidir.
Satıcı nəzərə almalıdır ki, kredit borcunun ödənilməsi ilə ipotekanın dövlət reyestrində qeydinin ləğvi eyni hüquqi hərəkət deyil. Borcun bağlanması müvafiq təsdiqedici sənədlərlə rəsmiləşdirilməli, ipotekaya xitam verilməsi və yüklülük qeydinin reyestrdə aradan qaldırılması üçün tələb olunan prosedurlar tamamlanmalıdır.İpoteka ilə yüklü edilmiş daşınmaz əmlakın satışı zamanı bankın hüquqi mövqeyi xüsusi əhəmiyyət daşıyır. Azərbaycan Respublikası İpoteka və Kredit Zəmanət Fondunun rəsmi izahına əsasən, ipoteka müqaviləsində başqa qayda nəzərdə tutulmayıbsa, ipoteka predmeti, bir qayda olaraq, ipoteka saxlayanın yazılı razılığı ilə özgəninkiləşdirilə bilər. Qanunvericilikdə ayrıca nəzərdə tutulmuş hallar da mövcuddur.
Burada bir məqamı xüsusilə vurğulamaq lazımdır: bankın razılığı yalnız formal sənəd deyil, əməliyyatın hüquqi təhlükəsizliyinin mühüm elementidir. Bank kredit borcunun qalıq məbləğini, borcun hansı qaydada bağlanacağını və ipotekaya xitam verilməsi üçün hansı sənədlərin tələb olunduğunu dəqiqləşdirməlidir.Mənim peşəkar yanaşmama görə, belə əməliyyatlarda əsas məqsəd tərəflərin bir-birinə etibar etməsi ilə kifayətlənməmək, həmin etibarı hüquqi təminatlarla möhkəmləndirməkdir.
İlk mərhələdə əmlakın çıxarışı, dövlət reyestrindəki yüklülük məlumatları, mövcud ipoteka müqaviləsi və kredit borcunun dəqiq qalığı yoxlanılmalıdır. Daha sonra bankla razılaşdırılmış şəkildə borcun bağlanma mexanizmi, satış qiymətinin bölüşdürülməsi və ipotekanın ləğvi üçün tələb olunan prosedurlar müəyyən edilməlidir.
Növbəti mərhələdə alıcı və satıcı arasında ödənişlərin məbləği, vaxtı, tərəflərin öhdəlikləri və öhdəliklərin icra edilməməsinin nəticələri yazılı şəkildə rəsmiləşdirilməlidir. Əqdin notariat qaydasında təsdiqi və mülkiyyət hüququnun dövlət qeydiyyatına alınması ilə bağlı tələblər də əməliyyatın konkret şərtlərinə uyğun yerinə yetirilməlidir.
Əgər bankın tələblərinə əsasən əvvəlcə borcun bağlanması, sonra ipotekanın ləğvi və daha sonra mülkiyyətin alıcıya keçirilməsi nəzərdə tutulursa, bu ardıcıllığın hər bir mərhələsi sənədlərlə və ödəniş sübutları ilə təmin olunmalıdır. Konkret əməliyyatın xüsusiyyətlərindən asılı olaraq, bankla razılaşdırılmış digər hüquqi mexanizm də tətbiq oluna bilər”.
Şəbnəm
