“Daşınmaz əmlakın alqı-satqısı mülki dövriyyənin ən mühüm və maliyyə baxımından həssas sahələrindən biridir. Bu əməliyyatlarda risklərin düzgün qiymətləndirilməməsi yalnız maddi itkilərə deyil, mülkiyyət hüququnun mübahisələndirilməsinə, müqavilənin etibarsız hesab edilməsinə, məhkəmə çəkişmələrinə və uzunmüddətli hüquqi problemlərə səbəb ola bilər”.
Gununsesi.info-ya danışan əmlak məsələləri üzrə ekspert Fərid Cəfərli mövzunu belə şərh edib:
“Mənim fikrimcə, daşınmaz əmlak əməliyyatlarında əsas prinsip ondan ibarətdir ki, alqı-satqının təhlükəsizliyi yalnız müqavilənin bağlanması ilə deyil, mülkiyyət hüququnun qanuniliyinin, əmlakın hüquqi statusunun və əməliyyatın bütün mərhələlərinin düzgün yoxlanılması ilə təmin edilir.
İlk növbədə, mülkiyyət hüququ ilə bağlı risklərə diqqət yetirilməlidir. Alıcı əmlakın satıcısının həqiqətən mülkiyyətçi olub-olmadığını, onun həmin əmlak üzərində sərəncam vermək səlahiyyətini və mülkiyyət hüququnu təsdiq edən sənədlərin hüquqi əsaslarını yoxlamalıdır. Daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışın mövcudluğu mühüm təminatdır, lakin əməliyyatın xüsusiyyətlərindən asılı olaraq əlavə hüquqi araşdırma da tələb oluna bilər. Xüsusilə vərəsəlik yolu ilə əldə edilmiş, məhkəmə mübahisəsinin predmeti olmuş və ya əvvəllər bir neçə dəfə özgəninkiləşdirilmiş əmlaklarda hüquqların yaranma əsasları diqqətlə təhlil edilməlidir.
İkinci mühüm risk əmlak üzərində mövcud olan məhdudiyyətlər və yüklülüklərlə bağlıdır. İpoteka, həbs, özgəninkiləşdirməyə dair qadağa, servitut və digər hüquqi məhdudiyyətlər əmlakın sərbəst şəkildə satılmasına və ya alıcının ondan istifadə imkanlarına təsir göstərə bilər. Buna görə alqı-satqıdan əvvəl dövlət reyestrindəki aktual məlumatlar araşdırılmalı, müəyyən edilmiş məhdudiyyətlərin mahiyyəti və onların aradan qaldırılması üçün tələb olunan hüquqi prosedurlar dəqiqləşdirilməlidir.
Üçüncü risk ailə hüququ və birgə mülkiyyət münasibətləri ilə əlaqədardır. Daşınmaz əmlakın yalnız bir şəxsin adına qeydiyyatda olması onun bütün hallarda sərbəst şəkildə satıla bilməsi demək deyil. Əmlakın nikah dövründə əldə edilməsi, ər-arvadın ümumi əmlakı olması, paylı və ya birgə mülkiyyət münasibətlərinin mövcudluğu müvafiq razılıqların və digər hüquqi şərtlərin yoxlanılmasını zəruri edə bilər. Eyni zamanda, əmlak üzərində müstəqil istifadə və ya mülkiyyət hüquqları olan üçüncü şəxslərin mövcudluğu da nəzərə alınmalıdır.
Dördüncü istiqamət sənədləşmə və faktiki vəziyyət arasındakı uyğunsuzluqlardır. Xüsusilə fərdi yaşayış evlərinin, torpaq sahələrinin və tikinti mərhələsində olan obyektlərin alqı-satqısında torpaq sahəsinin hüquqi statusu, tikilinin qanuniliyi, texniki sənədlər, faktiki sahə və təyinat məsələləri ayrıca qiymətləndirilməlidir. Sənədlərdə göstərilən məlumatlarla faktiki vəziyyət arasındakı fərqlər gələcəkdə qeydiyyat, istifadə, yenidənqurma və ya özgəninkiləşdirmə problemləri yarada bilər.
Beşinci risk müqavilə şərtlərinin düzgün müəyyən edilməməsidir. Müqavilədə satış qiyməti, ödəniş qaydası, tərəflərin öhdəlikləri, təhvil-təslim müddəti, öhdəliklərin pozulmasının nəticələri və mübahisələrin həlli mexanizmləri aydın göstərilməlidir. Xüsusilə beh və avansın hüquqi mahiyyəti fərqləndirilməli, ödənişin hansı şərtlərlə qaytarılacağı və ya qaytarılmayacağı dəqiq müəyyən olunmalıdır. Əmlakın hüquqi yoxlaması tamamlanmadan və müqavilənin bağlanması üçün zəruri şərtlər təmin edilmədən böyük məbləğdə vəsaitin ödənilməsi ciddi maliyyə riski yarada bilər.
Bundan əlavə, etibarnamə əsasında həyata keçirilən əməliyyatlarda nümayəndənin səlahiyyətlərinin həcmi, etibarnamənin qüvvədə olması və konkret əmlak üzrə sərəncam vermək hüququ diqqətlə yoxlanılmalıdır. Hüquqi şəxslərə məxsus əmlakın satışında isə təmsilçilik səlahiyyətləri, korporativ qərarlar və qanunvericiliklə tələb edilən digər razılıqlar qiymətləndirilməlidir.
Hüquqi risklərin azaldılması üçün mən kompleks hüquqi yoxlama — due diligence prinsipini əsas hesab edirəm. Bu yanaşma çərçivəsində mülkiyyət sənədləri, dövlət reyestrinin məlumatları, məhdudiyyətlər, əmlakın faktiki vəziyyəti, tərəflərin səlahiyyətləri və müqavilənin bütün şərtləri sistemli şəkildə təhlil edilməlidir. Eyni zamanda, ödənişin müqavilənin bağlanması və mülkiyyət hüququnun dövlət qeydiyyatına alınması ilə əlaqələndirilən təhlükəsiz mexanizmlər əsasında təşkili məqsədəuyğundur.
Azərbaycan Respublikasının qanunvericiliyinə əsasən, daşınmaz əmlak üzərində mülkiyyət hüququnun və digər hüquqların dövlət qeydiyyatı xüsusi əhəmiyyət daşıyır. Mülki Məcəllənin 139-cu və 146-cı maddələri bu sahədə əsas hüquqi müddəaları müəyyən edir. “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanun isə daşınmaz əmlaka hüquqların və həmin hüquqların məhdudlaşdırılmasının qeydiyyatı məsələlərini tənzimləyir. Bu baxımdan, müqavilənin notariat qaydasında təsdiqlənməsi ilə yanaşı, mülkiyyət hüququnun dövlət qeydiyyatının da qanunvericiliyə uyğun təmin edilməsi vacibdir.
Nəticə etibarilə, daşınmaz əmlakın alqı-satqısında hüquqi risklərin idarə edilməsi yalnız problem yarandıqdan sonra müdafiə tədbirlərinin görülməsi deyil, həmin problemlərin əvvəlcədən müəyyənləşdirilməsi və qarşısının alınması deməkdir. Peşəkar hüquqi yanaşmanın əsas məqsədi tərəflərin hüquq və qanuni mənafelərini qorumaq, əməliyyatın şəffaflığını təmin etmək və gələcək mübahisələrin yaranma ehtimalını minimuma endirməkdir.
Mən hesab edirəm ki, daşınmaz əmlak bazarında etibarlılığın əsas meyarı yalnız əmlakın qiyməti və yerləşdiyi ünvan deyil, onun hüquqi cəhətdən təmiz olması, mülkiyyət hüququnun etibarlı əsaslara söykənməsi və əməliyyatın qanunvericiliyin tələblərinə uyğun həyata keçirilməsidir”.
Şəbnəm
