Bakıda son vaxtlar mənzil qiymətləri sürətlə artır. Bir çox ərazidə evlərin qiyməti alıcılar üçün əlçatmaz həddə çatıb.
Bəs bu bahalaşmanın səbəbi nədir? Qiymət artımına daha çox hansı amillər təsir edir?
Gununsesi.info-ya danışan əmlak məsələləri üzrə ekspert Fərid Cəfərli mövzunu belə şərh edib:
“Bazar qiyməti satıcının tələb etdiyi və alıcının ödəməyə hazır olduğu məbləğdir. İqtisadi cəhətdən əsaslandırılmış dəyər isə mənzilin yerləşdiyi ərazi, keyfiyyəti, tikinti xərcləri, gəlirlilik imkanları, infrastruktur və real tələb kimi göstəricilərə əsaslanır. Bu iki göstərici arasında uzunmüddətli və ciddi fərq yaranırsa, artıq bazarda qiymət disbalansından danışmaq mümkündür.
İlk növbədə, mənzil qiymətlərinin artımını yalnız maklerlərin, tikinti şirkətlərinin və ya mənzil sahiblərinin davranışı ilə izah etmək düzgün olmaz. Çünki qiymətlərə təsir edən bir neçə əsas iqtisadi amil var. Bunlardan biri torpaq sahələrinin məhdudluğudur. Bakının mərkəzində və infrastrukturu formalaşmış ərazilərində tikinti üçün yararlı torpaq sahələri azdır. Torpağın bahalaşması isə yeni layihələrin maya dəyərinə birbaşa təsir edir.
Digər mühüm amil tikinti xərcləridir. Tikinti materiallarının, işçi qüvvəsinin, mühəndis-kommunikasiya sistemlərinin, daşınmanın və maliyyələşmənin bahalaşması yeni mənzillərin satış qiymətinə təsir göstərir. Lakin burada vacib məqam ondan ibarətdir ki, tikinti xərclərinin artması hər bir layihədə qiymətlərin eyni nisbətdə yüksəlməsini avtomatik olaraq əsaslandırmır.
Qiymətlərə təsir edən növbəti amil investisiya məqsədli alışlardır. Azərbaycanda daşınmaz əmlak əhalinin yığımlarını qorumaq və vəsaiti əmlaka çevirmək üçün üstünlük verdiyi vasitələrdən biridir. İnsanların bir qismi mənzili yaşayış ehtiyacından daha çox investisiya məqsədilə əldə edir. Bu zaman bazara daxil olan tələbin bir hissəsi real mənzil ehtiyacından deyil, gələcəkdə daha baha satmaq gözləntisindən formalaşır.
Bundan başqa, mənzil təklifinin xüsusiyyətləri də qiymətlərə təsir edir. Bakıda mənzil təklifinin çox olması keyfiyyətli, sənədləri qaydasında olan, infrastruktura yaxın və əlverişli qiymətə təklif edilən mənzillərin də çox olması demək deyil. Bəzi ərazilərdə çoxsaylı yeni tikililərin olmasına baxmayaraq, müəyyən qiymət və keyfiyyət kateqoriyalarında təklif məhdud qala bilər”.
O qeyd edib ki, Azərbaycan Dövlət Statistika Komitəsinin məlumatlarına əsasən, 2026-cı ilin birinci rübündə mənzil bazarında qiymətlər əvvəlki rüblə müqayisədə 2,2 faiz, ötən ilin eyni dövrü ilə müqayisədə isə 8,1 faiz artıb:
“İlkin mənzil bazarında illik artım 13,1 faiz, təkrar bazarda isə 8,1 faiz təşkil edib. Bu göstəricilər ilkin mənzil bazarında qiymət artımının daha sürətli olduğunu göstərir.
Əgər bir mənzilin qiyməti orta aylıq əməkhaqqının təxminən 18 illik məbləğinə bərabərdirsə, burada artıq təkcə mənzil bazarından deyil, mənzil əldə etmək imkanlarının məhdudlaşmasından danışırıq. Əlbəttə, bu hesablamada bütün əməkhaqqının yığıma yönəldildiyi fərz olunur. Halbuki real həyatda insanların gündəlik yaşayış xərcləri də var. Buna görə mənzil əldə etmək üçün tələb olunan faktiki müddət daha uzun ola bilər.
Digər tərəfdən, mənzilə qoyulan vəsaitin kirayə gəliri hesabına geri qayıtması üçün 22,5 il tələb olunması da bu sahəyə investisiya qoyuluşunun iqtisadi səmərəliliyinin diqqətlə qiymətləndirilməsini tələb edir. Burada əsas sual yaranır: Əgər mənzilin satış qiyməti sürətlə artır, lakin kirayə gəliri və əhalinin gəlirləri eyni sürətlə yüksəlmirsə, bu bahalaşmanın hansı hissəsi real iqtisadi göstəricilərlə, hansı hissəsi isə gələcək qiymət artımı gözləntisi ilə bağlıdır? Məhz bu fərq bazarda mümkün qiymət köpüyünün müəyyənləşdirilməsi üçün vacib göstəricilərdən biridir.
Qiymətlərin süni şəkildə yüksəlməsinə təsir edən hallardan biri də elan qiymətlərinin bir-birinə uyğun şəkildə artırılmasıdır. Bəzən eyni binada, eyni mərtəbədə yerləşən və oxşar xüsusiyyətlərə malik mənzillərin qiymətləri bir-birinə baxılaraq müəyyən edilir. Bir satıcı qiyməti artırdıqda, digərləri də bunu bazardakı ümumi dəyişiklik kimi qəbul edərək öz qiymətlərini yüksəldirlər. Nəticədə real alqı-satqı əməliyyatları ilə təsdiqlənməmiş qiymətlər bazarda yeni norma kimi təqdim olunur.
Digər ciddi problem satılmayan mənzillərin elan qiymətlərinin bazar göstəricisi kimi qəbul edilməsidir. Məsələn, elan saytında 200 min manata yerləşdirilən mənzil həmin qiymətə satılmış mənzil demək deyil. Mənzilin bu qiymətə satılıb-satılmadığı, nə qədər müddət elanda qaldığı və son satış qiymətinin nə olduğu ayrıca araşdırılmalıdır. Təklif qiyməti ilə faktiki satış qiymətini eyni göstərici kimi qəbul etmək düzgün deyil.
Bəzi satıcılar mənzilin qiymətini bugünkü iqtisadi göstəricilərə əsasən deyil, gələcəkdə daha baha satacaqları düşüncəsi ilə müəyyən edirlər. Beləliklə, hələ baş verməmiş qiymət artımı indidən satış qiymətinə daxil edilir. Bu yanaşma geniş yayıldıqda qiymətlərin bir-birini artırdığı vəziyyət yarana bilər.
Alıcıların məlumat çatışmazlığı da qiymətlərin formalaşmasına təsir edən amillərdəndir. Əksər alıcılar mənzilin real bazar dəyərini müəyyənləşdirmək üçün kifayət qədər məlumata malik olmurlar. Bəzən eyni ərazidə, oxşar keyfiyyət göstəricilərinə malik mənzillər arasında ciddi qiymət fərqləri yaranır. Alıcı isə bu fərqin hansı iqtisadi və texniki səbəblərdən qaynaqlandığını müəyyən edə bilmir. Belə vəziyyətlər qiymət manipulyasiyası üçün əlverişli şərait yarada bilər.
Mənzil bazarında qiymət köpüyündən danışmaq üçün bir neçə göstəricini birlikdə təhlil etmək lazımdır. İlk növbədə, mənzil qiymətlərinin uzun müddət əhalinin gəlirlərindən daha sürətlə artmasına, qiymət artımının kirayə gəlirləri ilə əsaslandırılmamasına, mənzillərin satış müddətinin uzanmasına və bazarda təklifin yığılmasına diqqət yetirilməlidir. Eyni zamanda, elan qiymətləri ilə faktiki satış qiymətləri arasındakı fərqin böyüməsi, mənzil alışında investisiya və spekulyativ məqsədlərin üstünlük qazanması, kreditlə alınan mənzillərin ailələrin gəlirlərinə nisbətdə maliyyə yükünün artması da nəzərə alınmalı göstəricilərdir.
Mərkəzi Bankın hesabatlarında mənzil əlçatanlığı ilə bağlı göstəricilərin zəifləməsi diqqət çəkir. Eyni zamanda, 2025-ci il üzrə maliyyə sabitliyi hesabatında mənzil qiymətlərinin artım tempinin sabitləşdiyi qeyd olunur. Bu isə bazarın həm bahalaşma, həm də mənzil əldə etmək imkanlarının məhdudlaşması baxımından kompleks qiymətləndirilməli olduğunu göstərir.
Tikinti şirkətlərinin torpaq, layihələndirmə, tikinti, maliyyələşmə və satış risklərini daşıdığını nəzərə alsaq, mənzillərin satış qiymətinə müəyyən gəlir payının əlavə edilməsi normal iqtisadi davranışdır. Ancaq layihənin maya dəyəri ilə satış qiyməti arasındakı fərqin həddindən artıq genişlənməsi, xüsusilə də müəyyən edilən qiymətin real tələb və alıcıların imkanları ilə uzlaşmaması iqtisadi baxımdan suallar yaradır.
Daşınmaz əmlak vasitəçilərinin fəaliyyəti də bazara təsirsiz deyil. Eyni mənzilin müxtəlif vasitəçilər tərəfindən fərqli qiymətlərlə təqdim edilməsi, satışda olmayan mənzillərin elanlarda saxlanılması və süni qiymət gözləntilərinin yaradılması bazarın şəffaflığını zəiflədir. Bununla belə, bütün vasitəçiləri və tikinti şirkətlərini belə davranışda ittiham etmək düzgün olmaz. Bunun üçün konkret alqı-satqı əməliyyatları və yoxlanıla bilən faktlar tələb olunur.
Mən bu məsələyə yekun olaraq belə yanaşardım: Bakıda mənzil qiymətlərinin artımını yalnız süni bahalaşma ilə əlaqələndirmək düzgün deyil. Çünki torpaq sahələrinin məhdudluğu, tikinti xərcləri, şəhərləşmə, infrastrukturun qeyri-bərabər inkişafı və investisiya tələbi kimi real iqtisadi amillər mövcuddur. Lakin digər tərəfdən, mənzil qiymətlərinin əhalinin gəlirlərindən və kirayə gəlirlərindən ciddi şəkildə ayrılması, gələcək bahalaşma gözləntilərinin indiki qiymətlərə daxil edilməsi, eləcə də elan qiymətlərinin faktiki satış göstəriciləri kimi təqdim olunması bazarda qiymət disbalansı yarada bilər.
Mənim üçün burada əsas meyar mənzilin neçəyə satışa çıxarılması deyil, hansı qiymətə real alıcı tapmasıdır. Daşınmaz əmlak bazarının sağlamlığı yalnız qiymətlərin artması ilə ölçülmür. Sağlam bazarda qiymətlər iqtisadi əsaslara söykənməli, alıcı və satıcı arasında məlumat bərabərliyi olmalı, tələb real alıcılıq qabiliyyəti ilə dəstəklənməlidir. Əgər mənzilin qiyməti artır, lakin həmin mənzili ala biləcək insanların sayı azalırsa, bunu avtomatik olaraq bazarın sağlam inkişafı adlandırmaq olmaz”.
Şəbnəm Rəhimova
