Bu gün daşınmaz əmlak bazarında torpaq qiymətlərinin artmasını müşahidə edirik. Əlbəttə ki, bu artımın müxtəlif səbəbləri var. Amma səbəblər nə qədər çox olsa da, qiymətlərin yüksəlməsi mənzil bazarına da öz təsirini göstərir.
Maraqlıdır, bəs bu bahalaşmanın əsas səbəbləri nədir?
Mövzu ilə Gununsesi.info-ya danışan əmlak məsələləri ürə ekspert Fərid Cəfərli qeyd edib ki, torpaq qiymətlərinin artmasının əsas səbəblərindən biri məhdud təklif fonunda tikinti və investisiya məqsədli tələbin yüksək olmasıdır:
“Xüsusilə Bakı şəhərində infrastruktur baxımından əlverişli, mərkəzə yaxın, nəqliyyat əlçatanlığı və kommersiya potensialı yüksək olan ərazilərdə torpaq resursları məhduddur. Belə ərazilərdə yeni tikinti layihələrinin həyata keçirilməsi üçün uyğun torpaq sahələrinin əldə edilməsi çətinləşdikcə, mövcud sahələrin iqtisadi dəyəri artır. Başqa sözlə, torpağın qiymətini təkcə onun sahəsi deyil, yerləşdiyi ərazi, tikinti potensialı və gələcəkdə yarada biləcəyi gəlir müəyyən edir.
İkinci mühüm amil torpağın investisiya aktivi kimi qəbul edilməsidir. Bəzi investorlar torpağı yalnız tikinti aparmaq üçün deyil, həm də uzunmüddətli kapitalın qorunması və gələcəkdə daha yüksək qiymətə satılması məqsədilə əldə edirlər. Bu yanaşma müəyyən ərazilərdə tələb təzyiqini gücləndirə bilər. Bununla belə, qiymət artımının nə qədərinin real tikinti tələbindən, nə qədərinin investisiya gözləntilərindən və spekulyativ davranışlardan qaynaqlandığını ayırd etmək vacibdir.
Üçüncü amil şəhərsalma və infrastrukturla bağlıdır. Yeni yolların, nəqliyyat əlaqələrinin, sosial obyektlərin və digər infrastruktur imkanlarının inkişafı ərazilərin cəlbediciliyini dəyişə bilər. Əvvəllər nisbətən aşağı qiymətləndirilən ərazilər belə, gələcək inkişaf perspektivləri hesabına daha çox investorun marağına səbəb ola bilər. Lakin bu təsir hər ərazidə eyni deyil və konkret layihələrin reallaşma ehtimalı, torpağın təyinatı və hüquqi statusu nəzərə alınmalıdır”.
Torpaq qiymətlərinin artmasının mənzil bazarına təsirinə gəlincə, ekspert vurğulayıb ki, burada əsas məsələ tikinti layihələrinin maya dəyəridir:
“Torpaq sahəsinin alınması tikinti layihəsinin ilkin xərclərindən biridir. Torpaq bahalaşdıqda, xüsusilə yeni layihələrdə tikinti şirkətlərinin ümumi xərc yükü artır. Əgər tikinti materialları, əməkhaqqı, maliyyələşmə və digər xərclər də yüksəkdirsə, bu amillərin məcmusu mənzillərin satış qiymətlərinə əlavə təzyiq yarada bilər.
Ancaq burada vacib bir məqamı qeyd etmək lazımdır: torpaq qiymətinin artması mənzil qiymətinin eyni faizlə artacağı demək deyil. Torpağın layihənin ümumi maya dəyərindəki payı, binanın mərtəbəliliyi, mənzillərin satış sahəsi, layihənin yerləşdiyi ərazi və bazardakı tələb səviyyəsi yekun qiymətə təsir edən əsas amillərdir. Eyni torpaq qiyməti artımı aşağı mərtəbəli və yüksək mərtəbəli layihələrə fərqli təsir göstərə bilər.
Digər tərəfdən, torpaq bahalaşması bütün mənzil bazarında eyni nəticəni yaratmır. Mərkəzi və perspektivli ərazilərdə yerləşən yeni tikililərdə qiymət artımı daha sürətli özünü göstərə bilər. Köhnə tikili mənzillərdə isə qiymətlər daha çox yerləşmə, binanın texniki vəziyyəti, infrastruktur, təklifin məhdudluğu və alıcıların seçimləri ilə müəyyən olunur. Buna görə də torpaq bazarındakı artımı bütün mənzil seqmentləri üçün eyni qiymət dinamikasının göstəricisi hesab etmək düzgün olmaz.
Ən mühüm məqamlardan biri də alıcılıq qabiliyyətidir. Tikinti şirkətləri artan xərcləri satış qiymətlərinə tam şəkildə ötürmək istəsələr belə, bunu bazarın real tələbi ilə uzlaşdırmalıdırlar. Əhalinin gəlirləri və maliyyə imkanları mənzil qiymətlərinin artım tempinə uyğunlaşmadıqda, alıcıların daha kiçik sahəli mənzillərə, şəhərin kənar ərazilərinə və nisbətən münasib qiymətli layihələrə yönəlməsi mümkündür. Eyni zamanda, satış müddətləri uzana, endirimlər arta və bəzi layihələrin reallaşdırılması iqtisadi baxımdan daha az cəlbedici ola bilər”.
Ekspert hesab edir ki, torpaq bazarında müşahidə olunan artımı qiymətləndirərkən yalnız elan qiymətlərinə deyil, faktiki alqı-satqı əməliyyatlarına, torpağın təyinatına, ərazi üzrə real tələbə və satış müddətinə də diqqət yetirmək lazımdır:
“Çünki elanlarda göstərilən qiymətlərlə real əməliyyat qiymətləri arasında fərq ola bilər. Bəzi ərazilərdə qiymət artımı real tələblə əsaslandırıldığı halda, digər ərazilərdə gözləntilər və bazar iştirakçılarının qiymət strategiyası daha böyük rol oynaya bilər.
Nəticə etibarilə, torpaq qiymətlərinin artması daşınmaz əmlak bazarında xərcləri yüksəldən və gələcək mənzil təklifinin strukturuna təsir göstərən mühüm amildir. Lakin mənzil qiymətlərinin gələcək istiqaməti yalnız torpağın qiymətindən asılı deyil. Əhalinin alıcılıq qabiliyyəti, tikinti xərcləri, maliyyələşmə imkanları, bazardakı yeni təklifin həcmi və iqtisadi gözləntilər birlikdə qiymət dinamikasını formalaşdırır.
Əsas qənaətim budur ki, torpaq bazarında qiymət artımı mənzil bazarı üçün həm maya dəyəri, həm də investisiya baxımından ciddi siqnaldır. Bununla belə, davamlı və sağlam bazar inkişafı üçün qiymətlərin yalnız artması deyil, həmin qiymətlərin real iqtisadi əsaslarla və əhalinin ödəmə imkanları ilə uzlaşması da vacibdir”.
Şəbnəm Rəhimova
